Eigenheim ohne Hypothek dank Mietkauf: Ratgeber

Der Wunsch nach einem eigenen Zuhause scheitert oft an hohen Eigenmittelanforderungen oder der Sorge vor langfristigen Hypotheken. Mietkauf kann eine Brücke schlagen: Sie bewohnen die Immobilie zunächst als Mieterin oder Mieter, während ein Teil der Zahlungen auf den Kaufpreis angerechnet wird oder der Kaufpreis in Raten getilgt wird. In manchen Modellen ist eine Hypothek nicht nötig, weil der Verkauf über Verkäuferfinanzierung oder gestaffelte Kaufpreise erfolgt. Dennoch erfordert das Modell genaue Prüfung von Vertrag, Preisbildung, Laufzeiten, Absicherungen und Steuerfolgen, damit aus der Idee tatsächlich Eigentum wird.

Wie funktioniert Mietkauf in der Schweiz?

Im Kern werden zwei Vertragswelten kombiniert: Miete und Kaufrecht. Häufig vereinbaren Parteien eine feste Laufzeit von zum Beispiel drei bis fünf Jahren, in der die Immobilie bewohnt wird. Parallel wird der spätere Erwerb festgelegt. Typisch sind zwei Varianten: Erstens die Kaufoption, bei der eine Optionsprämie beziehungsweise Anzahlung und ein künftiger Kaufpreis vereinbart werden. Ein Teil der Miete kann als Anrechnung auf den Kauf dienen. Zweitens der Ratenkauf, bei dem der Kaufpreis in planbaren Raten über eine längere Zeit bezahlt wird. In der Schweiz müssen Grundstückkaufverträge öffentlich beurkundet und im Grundbuch gesichert werden. Sinnvoll ist die Vormerkung des Kauf- oder Vorkaufsrechts im Grundbuch, damit Ihr Anspruch gegenüber Dritten abgesichert ist. Die Details variieren je nach Kanton und Vertrag.

Vorteile: Immobilienerwerb ohne Bankkredit

Mietkauf kann den Zugang zu Wohneigentum erleichtern, wenn ein klassischer Hypothekarkredit nicht gewünscht oder aktuell nicht möglich ist. Vorteile sind planbare Raten, die Möglichkeit, in der Immobilie zu leben und diese praktisch zu erproben, sowie die Chance, Eigenmittel aufzubauen, indem Anteile der Miete angerechnet werden. Der Kaufpreis kann frühzeitig festgelegt oder nach einer klaren Formel bestimmt werden, was in Märkten mit steigenden Preisen Sicherheit gibt. Für Selbständige oder Personen mit temporär unregelmässigem Einkommen kann die Übergangszeit helfen, Bonität und Unterlagen zu stabilisieren. Je nach Modell entfällt eine Hypothek vollständig, wenn der Verkäufer die Finanzierung übernimmt.

Risiken und Einschränkungen beim Mietkauf

Den Vorteilen stehen klare Risiken gegenüber. Die Gesamtbelastung kann höher ausfallen als bei einer Hypothek, etwa durch Optionsprämien, Zuschläge oder Instandhaltungspflichten, die bereits teilweise auf die Mieterseite übergehen. Wird die Kaufoption nicht ausgeübt, können geleistete Anzahlungen oder Mietanrechnungen ganz oder teilweise verfallen, je nach Vertragsklauseln. Solange kein Eigentumsübergang im Grundbuch erfolgt, tragen Sie das Eigentumsrecht nicht; bei Zahlungsrückständen drohen Kündigung oder Verlust des Kaufrechts. Auch das Gegenparteirisiko ist real: Gerät der Verkäufer in finanzielle Schwierigkeiten, könnte ein ungesichertes Kaufrecht gefährdet sein. Zusätzlich sind steuerliche Effekte kantonal unterschiedlich; etwa kann die Zuweisung von Unterhaltskosten oder Abgaben anders ausfallen als in einem reinen Miet- oder Eigentumsszenario.

Rechtliche Punkte vor Vertragsabschluss

Prüfen Sie die Rechtsform genau. In der Schweiz bedürfen Grundstückkaufverträge und Verpflichtungen zur Eigentumsübertragung der öffentlichen Beurkundung. Lassen Sie das Kaufrecht im Grundbuch vormerken, um es gegenüber späteren Belastungen zu schützen. Wichtig sind klare Regelungen zu Kaufpreis, Anzahlung oder Optionsprämie, Anrechnung von Mietanteilen, Laufzeit der Option, Verlängerungsmöglichkeiten und Bedingungen für Rücktritt oder Verfall. Halten Sie Zuständigkeiten für Unterhalt, Reparaturen und Versicherungen fest, damit keine Lücken entstehen. Ein aktueller Grundbuchauszug zeigt Lasten wie Wegrechte, Hypotheken des Verkäufers oder Bauverbote. Prüfen Sie Baugenehmigungen und Zustandsgutachten, idealerweise mit einer unabhängigen Expertise. Ein Energieausweis wie der GEAK, falls vorhanden, liefert zusätzliche Hinweise zu Energiebedarf und Sanierungsbedarf. Notarinnen und Treuhänder können Zahlungen über Treuhandkonten absichern.

Wichtige Schritte für den erfolgreichen Mietkauf

Ein strukturiertes Vorgehen senkt Risiken und erhöht die Chance, die Immobilie tatsächlich zu erwerben:

• Budget und Tragbarkeit definieren: Monatliche Raten, Nebenkosten und Reserven realistisch kalkulieren. Planen Sie auch mögliche Zinsszenarien ein, falls später doch eine Restfinanzierung nötig wird.
• Objekt prüfen: Technische Due Diligence, Grundbuch, Baulastenauskunft und ein unabhängiges Wertgutachten einholen. So erkennen Sie Sanierungsbedarf und vermeiden Überpreise.
• Vertragsparameter verhandeln: Höhe der Anzahlung oder Optionsprämie, Anteil der Mietanrechnung, Kaufpreisformel, Laufzeit, Unterhaltspflichten, Versicherungen und Abbruchklauseln präzise festlegen.
• Absicherung schaffen: Kaufrecht im Grundbuch vormerken lassen, Zahlungsflüsse über ein Treuhandkonto organisieren, Bonitäts- und Identitätsprüfungen beider Seiten dokumentieren.
• Übergang planen: Wenn eine Restzahlung vorgesehen ist, frühzeitig klären, ob Sie diese aus Eigenmitteln, Verkäuferdarlehen oder einer späteren Hypothek bestreiten. Sichern Sie Fristen, damit die Option nicht verfällt.
• Lokale Unterstützung nutzen: Notariat, Immobilienfachleute und Bauingenieurinnen in Ihrer Region einbeziehen, da kantonale Regeln und Märkte variieren.

Abschliessend gilt: Mietkauf kann den Weg ins Eigenheim ohne klassische Hypothek ebnen, wenn Vertrag, Absicherung und Finanzierung sauber strukturiert sind. Wer die rechtlichen Anforderungen beachtet, Risiken aktiv begrenzt und realistische Zahlungspläne wählt, kann Wohnen und Eigentum sinnvoll verbinden und den Übergang vom Mieten ins Besitzen planbar gestalten.